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千代田区にある土地の固定資産税、安くなるポイントは?

千代田区相続相談センターのコラムへお立ち寄りいただきありがとうございます。
千代田区九段下で千代田区のマンション中心に営業しております株式会社MIRABELLです。

本日は「土地の固定資産税」についてご説明します。

一般の方には少し分かりにくい内容ですが、出来るだけ丁寧に書いておりますので、最後までお付き合いください。

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土地を所有している方は、毎年固定資産税を納める義務があります。港区など土地の価値が高いところに土地を所有していると、固定資産税も高くなりがちですよね。

しかし、固定資産税の評価額にもいろいろな評価の方法があることにお気づきでしょうか。

今回は、固定資産税について、その概要や評価方法、そして固定資産税が安くなるポイントについて紹介します。
固定資産税の納付書が届いたら支払うだけ、という方も固定資産税を見直す良い機会になるかもしれませんので、是非最後までお読みください。

固定資産税のあらまし

土地を所有していたり、自宅を建築したり、マンションを購入したりすると、毎年4月から5月ごろに固定資産税の納税通知書が送られてきます。

この固定資産税とはどのような税金なのでしょうか。

ともに課税される都市計画税と合わせて確認していきましょう。

固定資産税とは

固定資産税は、1月1日に土地、家屋、償却資産(機械設備、工具、備品、再生可能エネルギー発電設備など)を所有している人に、その財産の評価額に基づいて課される税金です。

納付先は、市役所、区役所の固定資産税課、もしくは東京都であれば東京都主税局です。

固定資産税の税率は原則として固定資産税評価額の1.4%となっていますが、市町村によっては異なる税率が設定されている場合があります。

現在は納付方法も多様化しています。
東京都の場合、金融機関や都税事務所での支払いのほか、コンビニエンスストア、モバイル決済アプリ、クレジットカード、インターネットバンキング、自動引き落としでの納付が可能となっています。

都市計画税とは

都市計画税とは、原則として都市計画区域のうち市街化区域に土地・家屋を所有している場合に、都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用にあてるために、課される税金です。

都市計画事業とは、道路や駐車場などの交通施設、上下水道などの施設の整備に関する事業や市街地の開発事業をいいます。

税率は原則として固定資産税評価額の0.3%となっており、市町村によっては条例で特例を定めている場合があります。

土地の固定資産税評価額の決定方法

土地の固定資産税評価額は、「路線価方式」もしくは「標準宅地比準方式」によって決定されます。

「路線価方式」とは、土地が接している前面道路ごとに1㎡あたりの評価額を表示した固定資産税路線価表に基づいて評価する方法です。
路線価に平米数を乗じて、土地の特殊性(形状、不整形地、崖地など)によって評点(0.9、0.8など)をつけて評価額を補正することによって決定しています。

「標準宅地比準方式」は比較的郊外の土地に用いられる方式です。
近隣の「標準宅地」を市町村が決定して、標準宅地の平米当たりの単価に地積(㎡)を乗じて算出します。

家を建てると固定資産税には有利

固定資産税の課税明細書を確認してみると、固定資産税評価額が記載されています。

その評価額について、土地ごとにかなりの差があることにお気づきでしょうか。
実は、固定資産税の評価額については特例があるのです。

住宅用地の特例

所有土地が住宅用地に該当する場合には、固定資産税評価額が課税台帳に登録された評価額(路線価方式などによって算出された評価額)の6分の1、もしくは3分の1になります。

住宅用地とは、土地上の家屋が専用住宅の場合は、家屋の床面積の10倍までの土地をいいます。

併用住宅(住宅部分とその他の部分が併存している住宅)の場合には、家屋の種類や住宅部分の割合によって定められた率を地積に乗じた面積の部分が住宅用地に該当します。




住宅用地のうち200㎡までの部分については、評価額の6分の1、それ以上の部分については3分の1になります。

さらに新築住宅の場合には3年の間、評価額が上記に加えて2分の1となります(3階建て以上の耐火・準耐火建造物の場合には5年間)。

住宅については、固定資産税評価額を軽減することによって、持家の促進による経済対策を行っているのです。

アパート建築もおすすめ

住宅用地の特例が適用されるのは、専用の住宅のみではありません。
住宅用の家屋と一体となっている庭や駐車場のほか、アパート・マンションについても適用されます。

したがって、現在更地の土地や、駐車場として活用している土地のほか、資材置き場などの事業用地として使用している土地にアパートを建築すると、固定資産税が減額となるのです。

固定資産税評価をもう一度見直そう

新しく自宅やアパートを建築したときに、固定資産税は適正な税額になっていたでしょうか。

適正な評価額に修正してもらうためには「固定資産税の住宅用地等申告書」により都税事務所や市役所の固定資産税課等に申告する必要があります。

その他の土地についても、固定資産税評価額が適正な評価になっているかについては気になるところです。

固定資産税については以下のような方法で評価替えがなされています。

3年ごとの評価替え

固定資産税評価額は3年ごとに評価替えが行われています。

本来であれば、適正な固定資産税評価額を算出するためには、毎年評価をするべきですが、膨大な数となるすべての土地について毎年評価替えを行うのは、実務的に不可能に近い作業となります。
そのため、土地・家屋の評価額については、3年間据え置くことにしたのです。

次回の固定資産税評価額の評価替えは令和3年度となります。

固定資産税が高すぎる?チェックの方法

役所の固定資産税担当課は数えきれないほどの土地・家屋を扱っているために、課税額に誤りが見つかるケースもたびたびあります。

総務省の発表によれば、平成21年から23年度の3年間で、税額修正した納税義務者が1人以上あった市町村は調査に回答した自治体の97%に上っていたことが判明しました。
固定資産税の複雑な課税方法、評価方法に自治体が対応しきれていないのが現状のようです。

自分の所有不動産の固定資産税が高いのではないか、と少しでも疑った場合には、都税事務所や市役所等の固定資産税課に問い合わせて確認してみるとよいと思います。

また、東京都の場合には時期が決まっていますが、固定資産税の課税台帳を閲覧するという方法もあります。
周辺の不動産の課税状況もチェックできますので、自己所有の土地と比較検討してみるのも一つの方法です。

不服審査手続き還付手続きの方法

万が一、固定資産税の評価額に誤りが発見された場合には、不服審査手続きにより固定資産税の還付請求をすることになります。

注意しなければならないのは、この請求は3年に一度の評価替えの年の納税通知書を受け取った翌日から起算して3か月以内に行わなければならないということです。

東京都の場合には「再調査」という制度があり、不服審査請求の前に、再調査を依頼することができます。
再調査でも評価額に疑義が生じた場合には、改めて不服審査を請求することになります。

この手続きにより、評価額の疑義が認められた場合には、原則として5年間にわたって固定資産税額の差額を還付請求することが可能です。
東京都の場合には、20年にわたって還付請求をすることができます。

まとめ

固定資産税は役所が行うものであるし、毎年のことであるために納付書が送られてきたらそれに従って納付するだけだった方も多いと思います。

しかし、意外にも固定資産税評価の誤りは多いものです。

これを機会に自己所有の土地の固定資産税評価について見直してみてはいかがでしょうか。

                 出筆者:株式会社イーアライアンス 代表取締役 徳田 倫朗

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最後までお読みいただきありがとうございます。

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