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千代田区の不動産を相続した場合相続税はかかる?

千代田区相続相談センターのブログにお越しくださりありがとうございます。
千代田区九段下で不動産業を営んでいるおります株式会社MIRABELLです。

今回は、相続税についてのお話です。

千代田区など地価の高いところにある不動産を相続した場合には、相続税をきちんと納税できるかどうかを心配する方も多いと思います。

実際にいくら支払わなければいけないのか、相続対策をしなくてもいいのか、税理士に相談したほうがいいのかと悩んでいる方もいることでしょう。

今回は、税理士に相談する前の基礎知識として、相続税に関する基本的な事柄について解説していきます。
本コラムを読んでから専門家に相談すれば、スムーズに話を進めることができるでしょう。

相続税の概要と相続手続の進め方

相続税とは、親続などが亡くなって資産を引き継いだ時に、その資産に対して課される税金です。

相続人の範囲については民法によって定められており、通常は亡くなった人の配偶者、子、孫、親、兄弟姉妹などの親族が相続人となります。

ただし、遺言があり、その中で資産を引き継ぐ人が定められている場合にはそれに従います。

相続税の計算方法

相続税は、単に受け取った資産額の〇〇%を納税する、というような単純な計算方式によって算出されるものではありません。
相続財産の中には、土地や建物などの不動産、有価証券、株式、車などの動産、などさまざまなものがあり、その価値や資産評価の方法は一律ではありません。

また、相続財産が大きくなればなるほど税率が高くなります。
単純にうけとった相続財産に税率をかけるだけでは、多く受け取った相続人が損をする結果になるかもしれません。

そのため、相続税は、次のような特殊な手順で計算します。

1、正味の遺産額を算出する

 「正味の遺産額」とは、現金、有価証券、不動産などのプラスの遺産から、借入債務などの
 マイナスの遺産を引いたものです。
 生命保険金や死亡退職金は非課税部分を除いたものが追加されます。

2、課税遺産総額を算出する
 
 正味の資産額から法定の基礎控除額を引いたものが「課税遺産総額」です。
 
 基礎控除額は、3,000万円+600万円×(法定相続人の数)で算出されます。
 
 法定相続人とは、民法上定められた順位に従って決定された相続人のことです。
 第1順位を子および代襲相続人(子がすでに死亡していた時の孫)、第2順位を両親、
 第3順位を兄弟姉妹および代襲相続人(すでに死亡していた時の甥や姪)とし、順位の
 高い方から相続人を決定します。
 配偶者は常に法定相続人となります。
 
 例えば、被相続人(亡くなった人)の配偶者と子が生存している場合には、配偶者と子
 (第一順位)が相続人となり、両親(第二順位)や兄弟姉妹(第三順位)は法定相続人
 とはなりません。

3、いったん相続税の総額を計算する
 
 課税遺産総額が算出されたら、まずは遺産が法定相続分に従って相続されたと仮定して
 相続税の総額を計算します。
 
 法定相続分は以下の表のとおりです。



表のとおりに課税遺産総額を法定相続人に分割します。

次に、それぞれの法定相続人に分割された遺産総額について、下記の表に従って相続税を計算します。
すべての法定相続人について算出された税額の合計が相続税の合計です。



4、各相続人が負担する相続税を計算する
 
 3で計算した各相続人の相続税は、法定相続分に従って相続したと仮定して計算したもので、
 実際に相続した資産の割合とは異なります。
 したがって、3で計算した相続税の総額を、実際に相続した資産の割合に従って各相続人に
 配分します。
 
 算出された相続税額から各種の税額控除を引いた額が、各相続人が実際に負担する相続税額
 です。
 
 相続税法では残された相続人の生活などを配慮して、様々な税額控除が定められています。
 例えば、配偶者の場合には、課税相続財産が1億6,000万円か法定相続分のどちらか多い額
 までは相続税がかかりません。

相続税は必ずかかるもの?

相続税は相続が生じたからといって誰もが課税されるわけではありません。
前述の計算式の中で、基礎控除額の範囲内に課税遺産総額が収まっていれば、相続税はかかりません。

また、配偶者控除などの税額控除で相続税がかからない場合もあります。

しかし、千代田区などの都心にあるまとまった土地が相続財産に含まれていたならば、控除額以上の評価額になっているケースが多いと思います。

まずは相続税の納税があるのではないかと疑ったほうが良いでしょう。

相続手続の流れ

相続手続きは、相続人を確定し、誰がいくら相続するのかを決定し、相続税を申告納税するという流れで進みます。

1、相続人を確定する
 
 被相続人の死亡に関する公的な手続きが済んだ後に、市町村役場や登記所で「戸籍全部事項
 証明書」を取得して、誰が正式な相続人なのかを確定します。
 のちに相続人を名乗る人が出てきて、思わぬトラブルになることを防止するためです。

2、財産目録の作成と遺産分割協議を行う
 
 相続人が確定したら、相続財産の確定をします。
 資産項目によって相続税の財産評価方式が異なりますので、税理士と相談しながら行うことに
 なるでしょう。
 
 すべての財産が確定したら、財産の一覧表である「財産目録」を作成します。

 財産目録を基に、どの財産をだれが相続するのかを協議によって決めます。
 遺言がある場合にはそれに従いますが、すべての財産について遺言に記載されていない場合も
 あるかもしれません。
 その場合にも残りの財産について遺産分割協議を行います。

3、遺産分割協議書を作成し、相続税の申告納税を行う
 
 遺産分割協議が完了し相続人および相続財産が確定した場合には、遺産分割協議書を作成し、
 分割内容に従って不動産登記などの名義変更を行います。
 
 これらがすべて調ったあとに、相続税申告納税を行います。
 
 相続税の申告期限は死亡から10か月以内です。
 長いようにも思いますが、相続人が離れた場所に住んでいたりすると、すぐ時間が過ぎてしま
 います。
 死亡に関する手続きが終わった後、すぐに相続手続に取り掛かるのがよいでしょう。
 

相続財産の内訳はどう変化している?

それでは、相続税の額に大きな影響を与える資産にはどのようなものがあるのでしょうか。
相続財産の内訳についてみていきましょう。

相続財産の構成比

平成30年の相続財産の構成比は以下の表のようになっています。



近年では有価証券の割合が漸増していますが、これは東日本大震災以降のアベノミクスによる株価上昇の影響が大きいからだと考えられます。

また、現預金の割合についても以前よりかなり多くなっています。
老後の不安が多くなってきたためか、資産を換金して現金で保有している方が増えたという声も多く聞かれます。

相続税評価に最も影響を与えるのは不動産

しかし、他の資産クラスに比べて圧倒的な比率を占めるのが不動産(土地・建物)です。
日本の相続財産の割合の大きな特徴は不動産の割合が高いことなのです。

したがって、相続税のシミュレーションを行ったり、遺産分割協議を行ったりする場合に、最も注意して行わなければならないのが、不動産の扱いをどうするのかという点です。

相続税制の改正について

相続税制は頻繁に改正されており、その多くは税率と控除額の変更となっています。
特に平成27年度改正の際には、大きな改正が行われたために相続税の納税義務がある人が急増したといわれています。

平成27年度改正

平成27年度改正において最も相続税納税者に影響を与えたのは、基礎控除額の減額と、相続税率の上乗せです。

基礎控除額は、以前は次のような計算式で求められる額でした。
(基礎控除額)=5,000万円+1,000万円×(法定相続人の数)

したがって、法定相続人が3人の場合には、8,000万円の控除があったために相続税の納税義務がある人は一部の富裕層に限られていたのです。

しかし、基礎控除額が3,000万円+600万円×(法定相続人の数)に下がった結果、同じ相続人の構成でも、基礎控除額は4,800万円と4割以上減少しています。
その結果多くの方に相続税納税義務が生じるようになりました。
 
さらに、相続税率についても、主に2億円以上の相続資産の場合の税率についてアップしています。



この税率アップによって、特に都心に土地を所有している方は大きな影響を受けた方も多数おられたことでしょう。

千代田区は課税割合トップ

特に千代田区は不動産の価値の高い地域のため、相続税の課税割合が東京23区内においてトップとなっています。

東京国税局発表の相続税に関する平成30年統計年報において、死亡者と被相続人の数から相続税納税義務が生じた割合を算出すると、千代田区は39.4%と最も高い割合となりました。
第二位が港区で31.23%、第三位が渋谷区で31.22%ですので突出して高い結果になったといえます。

これも千代田区の土地の評価額が高額になりやすいことが大きく基因していると思います。

まとめ

相続税は相続が生じた場合にだれもが抱える問題というわけではありませんが、千代田区に不動産をお持ちの方であれば一度は相続税の試算をしてみることをお勧めします。

もし納税に必要な資金が不足するのであれば、アパート・マンション建築、資産管理会社の活用、売却による資産の組み換えを検討することも一つの方法となります。
一度、専門家に相談してみてはいかがでしょうか。
                       
                 出筆者:株式会社イーアライアンス 代表取締役 徳田 倫朗
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最後までお読みいただきありがとうございます。

いかがだったでしょうか?

実際に不動産を相続した場合に、売却すべきかそのまま保有すべきかどうか悩んだら、専門家と連携して相談にのってくれる不動産会社に相談してみませんか?

千代田区相続相談センターでは、不動産相続についてのご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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